不動産コラム

雨漏りを直したはずなのに、また漏れる…

築年数が20年、30年を超えた賃貸住宅を所有されているオーナー様の中には、「前にも修理したのに、また同じ場所から漏水した」「天井のシミを直したのに数か月後に再発した」「原因が分からず、その都度補修している」という経験をお持ちの方も少なくないのではないでしょうか。当社にも、築古アパートやマンションを所有されているオーナー様から、このようなご相談が数多く寄せられます。漏水は単なる建物の不具合ではありません。

• 入居者満足度の低下
• クレームの増加
• 建物内部の劣化
• カビの発生
• 退去リスクの上昇

といった問題に発展する可能性があります。そして実は、多くの漏水トラブルが長期化する理由には共通点があります。それは、「水の出口は塞いだが、水の通り道までは止められていない」ということです。

漏水補修が難しい本当の理由

漏水対策が難しいのは、原因箇所と漏れている場所が一致しないことが多いためです。例えば、天井から水が落ちていても、実際の侵入経路は数メートル離れた外壁のひび割れだったり、屋上の防水層だったりすることがあります。特に築古物件では、

• コンクリートのひび割れ
• 打継ぎ部分の隙間
• 防水層の経年劣化

などが複雑に絡み合い、水が建物内部を移動しながら浸入します。そのため、目に見える場所だけを補修しても、根本的な漏水経路が残っていれば再発する可能性があるのです。

外側から補修できない現場は意外と多い

漏水が発生したとき、一般的には外壁や屋上など外側から補修する方法が検討されます。

しかし現実には、

• 隣接建物との距離が近い
• 足場設置が困難
• 地下構造物で外部から施工できない
• エレベーターピット内で作業スペースがない

など、外側からの補修が難しいケースも少なくありません。当社でも、「原因箇所には見当がついているが、現実的に外から工事ができない」というご相談をいただくことがあります。そんな現場で選択肢となるのが、室内側から漏水経路へ直接アプローチする止水工法です。

KPシリーズとは何か？

KPシリーズは、漏水が発生している“内側”から施工する注入止水工法です。対応できる場所は多岐にわたり、

• 天井
• サッシまわり
• 地下室
• エレベーターピット
• コンクリート壁面

など、さまざまな漏水現場で活用されています。特に築古物件では、「建物を大きく壊さずに漏水を止めたい」というニーズが非常に多くあります。KPシリーズは、そのような現場において有効な選択肢の一つです。

なぜKPシリーズは止水性能が高いのか

KPシリーズの特長は、単に表面を塞ぐのではなく、水の通り道そのものを止めにいくことにあります。

使用するのは2液反応型ウレタン樹脂です。 この樹脂を高圧で注入することで、

• クラック（ひび割れ）
• 打継ぎ部
• コンクリート内部の空隙

などにまで浸透し、防水層を形成します。つまり、目に見える漏水箇所だけではなく、その奥に存在する漏水経路へアプローチできることが大きな特長です。

当社がKPシリーズを評価している理由

当社が漏水対策を考える際に重視しているのは、「どの工法か」ではなく「その建物にとって最適な解決策かどうか」です。その中でKPシリーズが有効なケースとして多いのは、

• 築年数が経過している
• 漏水箇所が限定されている
• 外部からの補修が困難
• 建物を使いながら工事したい

という条件です。漏水対策は、工法の良し悪しではなく、「どこに」「なぜ」漏水が起きているかを見極めることから始まります。だからこそ、現地調査や原因分析が欠かせません。

こんな症状があれば一度確認を

もし現在、

• 天井にシミがある
• 雨が降るたびに湿気が増える
• サッシ周辺から水が入る
• 地下室の壁が濡れている
• エレベーターピットに水が溜まる

といった症状がある場合は、単なる経年劣化ではなく、建物内部に漏水経路が形成されている可能性があります。 放置すると補修範囲が拡大し、結果として修繕コストも大きくなる傾向があります。

最後に｜大規模修繕の前に、別の選択肢があるかもしれません

漏水が発生すると、「大規模な防水工事をしなければならない」と考えるオーナー様も少なくありません。もちろん、それが必要なケースもあります。しかし一方で、適切な原因特定と工法選定によって、建物への負担や工事規模を抑えながら解決できるケースも存在します。当社では、まず漏水の状況を把握し、

• 原因はどこにあるのか
• 本当に大規模工事が必要なのか
• 他に選択肢はないのか

を整理することが大切だと考えています。もし現在、漏水や雨漏りの再発にお悩みであれば、まずは建物の現状を正しく把握することから始めてみてはいかがでしょうか。KPシリーズは、その選択肢の一つとして検討する価値のある工法かもしれません。