不動産コラム

配管事故による漏水トラブルにも備えていますか？

賃貸経営において、火災保険や施設賠償責任保険は、万が一の事故や災害から大切な資産を守る重要な備えです。しかし、一度加入した保険をそのまま更新し続けているケースも少なくありません。近年は建築資材や工事費の高騰に加え、建物の高経年化による設備トラブルも増加しており、保険の見直しはこれまで以上に重要になっています。

特に、賃貸管理の現場で増加を実感しているのが「給水管・給湯管のピンホール（小さな穴）」による漏水事故です。築20年以上のアパートやマンションを所有されているオーナー様にとって、今後ますます注意が必要なリスクの一つといえるでしょう。

高経年物件で増える「ピンホール漏水」とは

築20年以上経過した物件では、銅管や亜鉛メッキ鋼管などの経年劣化により、ごく小さな穴（ピンホール）が発生することがあります。最初はわずかな水漏れでも、天井裏や壁の内部で漏水が続くため発見が遅れ、気付いたときには階下の住戸へ漏水しているケースも珍しくありません。

例えば、

• 階下の天井から水が染み出した
• クロスやフローリングが水濡れで張り替えとなった
• 照明器具や家電製品が故障した
• 入居者の家具や家財に被害が及んだ

といった事故が発生することがあります。このような漏水事故では、漏水箇所の修繕だけでは済みません。原状回復工事や家財補償、場合によっては一時的なホテル代や営業補償など、多額の費用が発生することもあります。

私たちが管理現場で感じるのは、漏水事故の多くが突然起こるのではなく、建物の経年劣化が進行した結果として発生しているということです。そのため、保険による備えだけでなく、設備の状態を把握しておくことも重要な賃貸経営の一部になっています。

漏水事故では補償される保険が異なることも

配管からの漏水事故では、「建物の修理」「階下住戸の内装復旧」「第三者への損害賠償」など、複数の補償が関係します。しかし、すべてが同じ保険で補償されるとは限りません。

例えば、

• 建物自体の損害は火災保険
• 第三者への損害賠償は施設賠償責任保険
• 入居者の家財は入居者自身の火災保険

といったように、それぞれの契約内容によって補償範囲が異なります。また、漏水の原因や事故の状況によっては補償対象外となるケースもあるため、契約内容を十分に確認しておくことが重要です。特に長年契約内容を見直していない場合は、「補償されると思っていた内容が対象外だった」ということも起こり得ます。

火災保険の補償内容も確認しましょう

火災保険という名称ですが、火災だけでなく、漏水による水濡れ、風災、雹災、雪災、落雷などを補償する商品もあります。一方で、水災補償や水濡れ補償の範囲は契約内容によって異なります。また、近年は建築費や工事費が上昇しているため、加入時に設定した保険金額が現在の建築コストに見合っているか確認することも大切です。「数年前に加入したから大丈夫」ではなく、現在の建築費や修繕費の水準に合わせて補償内容を確認することが、資産を守る上で重要になっています。

施設賠償責任保険も忘れずに

建物の管理上の不備により第三者へ損害を与えた場合に備えるのが施設賠償責任保険です。

例えば、

• 外壁のタイルが落下して通行人が負傷した
• 屋根材が飛散して近隣住宅を破損した
• 共用階段で転倒事故が発生した
• 敷地内の樹木が倒れ隣家を損傷した
• 漏水により階下住戸へ損害を与えた

など、高額な賠償責任が発生する可能性があります。近年は損害賠償額も高額化しているため、補償限度額や免責金額（自己負担額）が現在のリスクに見合っているか確認しておきましょう。

保険の見直しと予防保全が安定経営につながる

漏水事故は、保険に加入していれば安心というものではありません。建物の定期点検や計画的な配管更新によって事故を未然に防ぐことが、結果的にオーナー様の負担軽減につながります。管理会社へ保険内容を共有しておけば、建物の築年数や修繕履歴を踏まえながら配管の劣化状況を確認し、更新時期の提案を受けることもできます。万が一事故が発生した場合でも、被害状況の確認、応急対応、保険会社との連携、復旧工事まで一貫したサポートを受けることで、被害拡大を最小限に抑えることが可能です。

私たちパワーコンサルティングネットワークスでは、「管理から経営へ」という視点を大切にしています。保険は万が一の備えですが、適切な建物管理と組み合わせることで初めて本来の効果を発揮します。漏水事故が発生してから対応するのではなく、事故を未然に防ぐ予防保全こそが、長期的な資産価値の維持と安定した賃貸経営につながると考えています。

火災保険・施設賠償責任保険の内容を定期的に見直すとともに、高経年物件を所有されているオーナー様は、配管設備の点検や更新計画についてもぜひご検討ください。当社では、保険内容の確認から建物診断、長期修繕のご相談までサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。