不動産コラムタグ: 土地活用

「そろそろ実家をどうするか」を、切り出せないまま毎年が過ぎていく

お盆に久しぶりに家族がそろうと、実家や土地の話題が出ることがあります。ところが、いざ切り出そうとすると「縁起でもない」と言われそうで、結局その日も話せないまま終わってしまう。そうしたお話を、私どもは毎年この時期に多くうかがいます。

相続の話し合いは、関係者がそろわなければ前に進みません。全国に散らばったご家族が顔を合わせられるお盆は、その数少ない機会のひとつといえます。

結論：「取り分」ではなく「現状の共有」

結論から申し上げます。相続の家族会議で取り組んでいただきたいのは、次の2点です。

• どこに、どのような財産があるのかを家族全員で共有すること
• 不動産について「残す・貸す・売る」の大まかな方向性を確認すること

金額や取り分の結論を1日で出す必要はありません。「現状を共有し、次に話し合う日を決める」だけでも、将来の行き違いはかなり減らせると考えられます。

基本的な考え方

（1）相続税は、一部の資産家だけの話ではなくなっています

国税庁が公表した「令和6年分　相続税の申告事績の概要」によると、亡くなった方のうち相続税の申告が必要だった方の割合（課税割合）は10.4%でした。10人に1人を超え、統計上もっとも高い水準です。

項目	全国（令和6年分）	備考
課税割合	10.4%	前年（9.9%）から上昇
1人当たり課税価格	約1億4,025万円	課税対象となった方の平均
1人当たり相続税額	約1,946万円	同上

地域差も大きく、東京国税局の公表資料では、東京都の課税割合は20.0%（約5人に1人）、神奈川県は15.5%、千葉県は11.3%となっています。地価の高い地域に自宅をお持ちの場合、「うちは関係ない」と考えていた方が対象になることも珍しくありません。

※課税割合は、亡くなった方の総数に対する申告書提出があった方の割合です。実際に相続税がかかるかどうかは、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）や各種特例の適用によって異なります。詳細については税理士等の専門家への確認が必要です。

（2）もめる最大の理由は「不動産は分けられない」こと

相続財産の内訳を金額の割合でみると、次のような構成になっています。

財産の種類	割合	分けやすさ
現金・預貯金など	34.9%	金額で細かく分けられる
土地	30.2%	簡単には分けられない
有価証券	17.8%	比較的分けやすい
家屋・構築物	4.8%	分けられない
その他	12.3%	内容による

土地と家屋を合わせると35.0%。現金・預貯金とほぼ同じ規模を、不動産が占めています。ところが預貯金が1円単位で分けられるのに対し、自宅や貸地は物理的に切り分けられません。「財産の3分の1が、分けにくい形で残る」──これが、相続の話し合いが難しくなる根本的な理由です。

（3）相続対策には「進める順番」があります

相続対策と聞くと、多くの方が「節税」を思い浮かべます。しかし実務の現場でこじれるのは、その手前の「分け方」であることがほとんどです。次の順番で進めることをおすすめしています。

順番	対策	確認すること
①	現状確認	どんな財産が、どこに、いくらあるか
②	分割対策	誰に何を渡すか。不公平にならないか
③	納税対策	納税資金は足りるか。すぐに払えるか
④	節税対策	評価額や税額を適正に抑えられるか

①を飛ばして④から着手すると、「節税はできたが、分けられない財産だけが残った」という結果になりかねません。お盆に取り組んでいただきたいのは、まさに①の現状確認です。

よくあるご相談のケース

ケース1：主な財産が実家だけで、兄弟で分けられない

同居していた長男が実家を相続すると、他の兄弟に渡す財産がほとんど残らない、というご相談です。長男が代償金を用意できるか、売却して分けるのか、方針が決まらないまま何年も経過してしまう例が見られます。

ケース2：先代名義のまま、登記が残っていた

亡くなった祖父の名義のままになっていた土地が見つかり、いざ相続手続きを始めると、相続人が10名以上に膨らんでいた、という例です。世代をまたぐほど関係者が増え、連絡をとること自体が難しくなります。

ケース3：貸している土地（底地）があり、評価も分割も難しい

先代から引き継いだ貸地について、「契約書が見当たらない」
「地代が長年据え置かれている」「更新料の取り決めがはっきりしない」といったご相談です。借地権が設定された土地は、一般の土地とは評価方法や換金性が異なるため、相続前から状況を整理しておくことが特に重要になります。

判断を誤りやすい注意点

• 口約束は残らない：「実家は長男に」と家族で話していても、記録がなければ後から主張が食い違うことがあります。
• 期限があります：相続税の申告・納付は原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。また、遺産分割が長期化した場合、原則として10年を過ぎると特別受益や寄与分を主張できなくなる取扱いが設けられています。
• 「時価」と「相続税評価額」は別物：売れる金額と、税金の計算に使う金額は一致しません。分け方の話し合いでは、どちらの金額を前提にしているかを揃えておく必要があります。
• 登記に関する義務が強化されています：2024年4月から相続登記が義務化され、原則として取得を知った日から3年以内の申請が求められています（正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象）。さらに2026年4月からは、所有者の住所・氏名の変更登記も、変更から2年以内の申請が義務とされました（5万円以下の過料の対象）。
• 駆け込みの「節税購入」には注意が必要です：令和8年度税制改正大綱では、取得から5年以内の貸付用不動産について、通常の取引価額をもとに評価する見直しが示されています（令和9年1月1日以後の相続等から適用予定）。制度の詳細は今後の通達等で確定するため、個別の判断は税理士等への確認が必要です。

具体的な対応方法

ステップ1：書類を集める

• 固定資産税の納税通知書（毎年春に届くもの）
• 登記識別情報（権利証）、登記事項証明書
• 土地の賃貸借契約書、賃貸物件の契約関係書類
• 預貯金の通帳、保険証券の一覧

納税通知書があれば、所有不動産の所在や固定資産税評価額の目安をおおよそ把握できます。まずは家族でこれらの資料を確認し、どのような財産があるのかを整理するところから始めれば十分です。

ステップ2：分け方の選択肢を知っておく

分け方	内容	向いている場面
現物分割	不動産はそのまま特定の相続人が取得	対象の財産が複数ある場合
代償分割	取得した人が他の相続人に金銭を支払う	自宅を残したい場合
換価分割	売却して現金を分ける	公平さを重視する場合
共有	複数人の共有名義にする	当面は売却や分割が難しい場合

共有は一見公平な分け方ですが、売却や建替えの際に全員の同意が必要となる場合があり、意思決定が難しくなることがあります。また相続を重ねると権利関係も複雑になります。そのため、実務ではできる限り避ける方向で検討することが多い方法です。

ステップ3：不動産ならではの解決手段を検討する

話し合いが行き詰まった場合でも、不動産には次のような打ち手があります。

• 売却・買取：市場での売却のほか、収益物件や底地は不動産会社による買取を利用し、現金化を図ることもできます。
• 等価交換・底地と借地権の交換：地主と借地人が権利を交換し、それぞれが完全な所有権の土地を持つ形に整理する方法です。
• 地代の改定・契約条件の整理：契約内容を確認し、地代水準や更新の取り決めを見直します。
• 建替え・活用の見直し：老朽化した建物について、建替えや用途変更で収益性と分けやすさを高める方法です。

いずれも、契約内容とこれまでの経緯によって取り得る選択肢が変わります。まずは事実関係を整理することが出発点になります。

専門家に相談した方がよいケース

次のいずれかに当てはまる場合は、早い段階で専門家にご確認いただくことをおすすめします。

1. 財産の大半が自宅や賃貸物件など不動産に偏っており、分ける現金が少ない

2. 貸地・借地・共有名義など、権利関係が複雑になっている

3. 先代名義のまま登記が残っている、または相続人が把握できていない

4. 相続税がかかりそうだが、納税資金の目処が立っていない

5. 相続人の中に、遠方の方や連絡が取りづらい方がいる

なお、税額の計算や特例の適用可否については税理士等の専門家、遺産分割の法的な効力や争いのある事案については弁護士への確認が必要です。私どもは、不動産の評価・分け方・売却や活用といった実務面から課題整理をサポートいたします。

まとめ

1. 相続税の課税割合は10.4%（令和6年分）。東京都では約5人に1人が対象で、特別な話ではなくなっています。

2. 相続財産の35.0%は土地・家屋。「分けられない財産」が多いことが、話し合いが難航する主因です。

3. 対策は「①現状確認→②分割→③納税→④節税」の順に。節税から始めると、分けられない財産だけが残りかねません。

4. お盆にすべきことは結論を出すことではなく、財産の共有と方向性の確認、そして次に話し合う日を決めることです。

5. 相続登記（2024年4月〜）に加え、住所・氏名の変更登記も2026年4月から義務化されています。名義の確認は早めに行いましょう。

相続は、財産の内容や契約関係、これまでの経緯によって状況が大きく異なります。一般的な考え方をそのまま当てはめられないことも多いため、個別の事情を確認しながら進めることが重要です。ご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。 

「ZEH（ゼッチ）」とは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、住宅で使うエネルギー量を減らし、太陽光発電などで創り出すエネルギーによって、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにする住宅のことです。

ZEHの主な特徴

• 高断熱性能外気の影響を受けにくく、冷暖房効率が高い
• 高効率設備省エネ型のエアコン、給湯器、照明などを導入
• 創エネ設備太陽光発電などでエネルギーを自家発電
• HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）エネルギーの使用状況を見える化して管理

なぜ今「ZEH住宅」が注目されているのか？その理由と背景

近年、住宅業界で注目を集めているのが「ZEH（ゼッチ）住宅」です。ZEHとは、断熱性能の向上や高効率設備の導入により、住宅のエネルギー消費を抑えつつ、太陽光発電などでエネルギーを創出し、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにする住宅のことを指します。

ZEH住宅が注目される背景には、光熱費の削減や快適な住環境の実現、そして地球環境への配慮といった多くのメリットがあります。さらに、2025年からの省エネ基準義務化や、国の補助金制度の充実により、ZEHの導入が加速しています。

特に賃貸住宅市場では、ZEH対応物件が入居者満足度の向上や空室対策にもつながるとして、オーナーや不動産投資家からの関心が高まっています。今後の住宅選びや不動産経営において、ZEHは重要なキーワードとなるでしょう。

賃貸住宅のIoTとは？

賃貸住宅におけるIoT（Internet of Things）とは、住宅内の設備や機器をインターネットに接続し、スマートフォンなどで遠隔操作や自動制御を可能にする仕組みです。近年では、スマート賃貸住宅として注目されており、入居者の利便性向上だけでなく、オーナーにとっても空室対策や物件の差別化に役立つ重要な要素となっています。

賃貸住宅で導入が進む主なIoT設備

設備名	機能とメリット
スマートロック	鍵の開閉をスマホで操作。セキュリティ強化と鍵紛失リスクの低減。
スマート照明	タイマーやセンサーで自動点灯。省エネと快適性を両立。
スマートエアコン	外出先から温度調整。電気代の節約にも貢献。
見守りセンサー	高齢者や子どもの安全確認。異常時は通知が届く。
スマートメーター	電気・水道・ガスの使用量をリアルタイムで管理。
宅配ボックス連携	荷物の到着通知や履歴管理で利便性アップ。

IoT導入のメリット｜オーナー・入居者双方に価値あり

賃貸住宅にIoT設備を導入することで、オーナーと入居者の双方に大きなメリットがあります。特に、空室対策や物件の差別化を図りたい賃貸オーナーにとって、IoTは今後の賃貸経営に欠かせない戦略のひとつです。

■ オーナー側のメリット

・空室対策に有効
スマートロックや宅配ボックスなどのIoT設備は、入居者にとって魅力的な要素となり、物件の競争力を高めます。特に若年層や共働き世帯に人気があり、入居率の向上に直結します。

・管理業務の効率化
遠隔操作によって設備の状態確認やトラブル対応が可能になり、管理コストの削減や迅速な対応が実現します。これにより、オーナーの負担軽減と入居者満足度の向上が両立できます。

・資産価値の向上
IoT設備を導入した物件は、最新設備を備えた「スマート賃貸住宅」として市場評価が高まり、資産価値の維持・向上につながります。

■ 入居者側のメリット

・快適な暮らし
スマートフォンで家電や設備を操作できるため、日常生活がより便利に。外出先からの操作や自動制御により、ストレスの少ない住環境が実現します。

・安心・安全
スマートロックや見守りセンサー、防犯カメラなどのIoT設備により、セキュリティレベルが向上。特に単身者や高齢者世帯にとって安心感のある住まいになります。

・省エネ・節約
スマートメーターやエアコンの遠隔操作により、エネルギー使用量の可視化と最適化が可能。光熱費の節約にもつながり、環境にも優しい暮らしが実現します。

今後の賃貸市場で競争力を維持・強化するためには、IoTを活用したスマート設備の導入が不可欠です。物件の魅力を高めるだけでなく、入居者の利便性や安全性を向上させ、長期的な収益性にもつながります。時代のニーズに応える賃貸経営を目指し、積極的な導入を検討しましょう。

賃貸物件の建て替えを検討する際、避けて通れないのが「立ち退き問題」です。特に、普通借家契約で入居している場合、借主の権利は借地借家法によって強く保護されており、オーナーの都合だけで退去を求めることはできません。
たとえば、「来年は更新しない」「建て替えたいので退去してほしい」と伝えても、借主が「まだ住み続けたい」と主張すれば、契約更新が自動的に成立（法定更新）し、退去交渉は難航します。仮に家賃の受け取りを拒否しても、借主は法務局への供託制度を利用することで、賃借権を維持することが可能です。
このような状況で退去を求めるには、借地借家法第28条に基づく「正当事由」が必要です。建物の老朽化や建て替えの必要性、オーナー自身の使用目的などが正当事由として認められる一方で、それだけでは不十分な場合もあります。そこで重要になるのが、「立ち退き料」の提示です。これは、借主が退去することで被る損失（引っ越し費用や生活の変化）を補償するもので、正当事由を補完する役割を果たします。

将来的な建て替えを見据えるなら、新規契約時に「定期借家契約」を導入することが有効です。定期借家契約であれば、契約期間満了時に確実に退去してもらえるため、計画的な建て替えや資産活用がしやすくなります。

借地借家法と「正当事由」

借地借家法第28条では、賃貸人が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れる際には、**「正当事由」**が必要とされています。

この正当事由には以下のような要素が含まれます：
・建物の使用を必要とする事情（自己使用、建て替えなど）
・賃貸借契約の経過（家賃滞納など）
・建物の利用状況・現況（老朽化、耐震性の問題など）
・財産上の給付（立ち退き料の提示）

つまり、単に「建て替えたいから退去してほしい」と伝えるだけでは不十分で、建物の老朽化や安全性の問題など、客観的な理由が必要です。

立ち退き料の役割

立ち退き料は、正当事由を補完する重要な要素です。借主が退去することで被る不利益（引っ越し費用、営業損失など）を補填するため、相場に応じた金額を提示することが交渉の前提となります。

定期借家契約の活用

普通借家契約では、契約期間満了後も借主が居住を希望すれば、法定更新が成立し、退去を求めることが困難になります。そのため、建物の老朽化が進み、将来的な建て替えを視野に入れている場合は、新規募集時に「定期借家契約」を導入することが有効です。定期借家契約では、契約期間満了時に退去が原則となるため、将来の計画が立てやすくなります。

このように、立ち退きには法的な根拠と慎重な準備が必要です。建て替えを検討しているオーナーは、早めに専門家（弁護士・不動産コンサルタント）に相談し、計画的に進めることが重要です。

建て替え時の立ち退き交渉｜借地借家法と正当事由・立ち退き料のポイント

賃貸物件の建て替えを検討する際、避けて通れないのが「立ち退き問題」です。特に、普通借家契約で入居している場合、借主の権利は借地借家法によって強く保護されており、オーナーの都合だけで退去を求めることはできません。
たとえば、「来年は更新しない」「建て替えたいので退去してほしい」と伝えても、借主が「まだ住み続けたい」と主張すれば、**契約更新が自動的に成立（法定更新）**し、退去交渉は難航します。仮に家賃の受け取りを拒否しても、借主は法務局への供託制度を利用することで、賃借権を維持することが可能です。
このような状況で退去を求めるには、借地借家法第28条に基づく**「正当事由」が必要です。建物の老朽化や建て替えの必要性、オーナー自身の使用目的などが正当事由として認められる一方で、それだけでは不十分な場合もあります。そこで重要になるのが、「立ち退き料」の提示**です。これは、借主が退去することで被る損失（引っ越し費用や生活の変化）を補償するもので、正当事由を補完する役割を果たします。

将来的な建て替えを見据えるなら、新規契約時に「定期借家契約」を導入することが有効です。定期借家契約であれば、契約期間満了時に確実に退去してもらえるため、計画的な建て替えや資産活用がしやすくなります。

このように、建て替えに伴う立ち退きには、法的知識と慎重な対応が不可欠です。トラブルを避けるためにも、早めに弁護士や不動産の専門家に相談し、戦略的に進めることが賢明です。

建物の寿命と賃貸経営への影響

アパートや貸家の建物構造には、主に「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」の3種類があり、それぞれに法定耐用年数（償却期間）が定められています。たとえば、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年とされていますが、実際の寿命は設計・施工品質、使用部材、そしてメンテナンス状況によって大きく変わります。

特に、防水工事などの定期的な点検や修繕を怠ると、雨漏りなどのトラブルが発生し、構造に関係なく劣化が加速します。また、入居者の使い方や管理体制も建物の寿命に影響します。マナーの良い入居者が多い物件は設備が丁寧に扱われ、長持ちする傾向があります。一方、ゴミ置き場が荒れているなど管理が行き届いていない物件では、不良入居者が増え、劣化が進みやすくなります。これは※1「割れ窓理論」にも通じる現象です。

※1建物の窓ガラスが1枚割れているのを放置すると、「誰も気にしていない」と思われ、次々と他の窓も割られ、最終的には建物全体が荒れ果ててしまうという、アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士と政治学者ジェームズ・Q・ウィルソンによって提唱された社会理論です。

さらに、建物が置かれている環境も耐用年数に影響します。風が強く吹き込む立地や交通量の多い道路沿いでは、外壁や設備の劣化が早く進みます。南側と北側の壁面でも、日照や湿気の影響により劣化速度に差が出ることがあります。

賃貸物件は自己所有の住宅と比べて、入居者の「愛着」が薄く、結果として建物の扱いが雑になりがちです。そのため、賃貸物件は一般的に劣化が早く、耐用年数も短くなる傾向があります。

老朽アパート・老朽貸家とは、誰が見ても「古く、劣化が進んだ残念な物件」を指します。こうした物件は、入居者の選択肢から外されやすく、空室リスクが高まります。一方で、定期的なメンテナンスや設備更新、リノベーションを行っている物件は、築年数が経過していても「老朽物件」とは見なされません。

納老朽化した賃貸住宅のリスクと民法717条の責任

老朽化が進んだ賃貸住宅は、見た目の印象や入居率の低下だけでなく、法的リスクも大きな問題となります。特に重要なのが、**民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）**です。
この条文では、建物の設置や保存に瑕疵（かし＝欠陥）があり、それによって第三者に損害が生じた場合、まずは占有者（管理者や賃借人）が損害賠償責任を負うとされています。ただし、占有者が必要な注意を尽くしていた場合は、所有者（オーナー）が無過失でも責任を負うことになります 。

実際に起きた事故と判例

たとえば、老朽化した建物の外壁や看板、照明器具が落下し、通行人に怪我をさせた場合、オーナーや管理者は損害賠償責任を問われる可能性があります。阪神・淡路大震災では、耐震補強を怠った建物の倒壊により、多くの民事訴訟が発生し、所有者に高額な賠償命令が下された判例もあります。

老朽化による経営リスク

老朽化した物件は、見た目の印象が悪くなるだけでなく、以下のような経営上の悪循環に陥りやすくなります
・空室が増える
・賃料が下落する
・修繕費がかさむ
・収益が悪化する
・修繕がさらに遅れる
・入居者の不満が増え、退去が増加する
築10年を超えると、給排水設備や外壁、防水などの修繕項目が頻発し、「あちらを直せばこちらが壊れる」状態になりがちです。

予防と対策がカギ

このようなリスクを回避するためには、先手を打ったメンテナンスや、建物の価値を維持・向上させるリノベーションが不可欠です。定期点検や設備更新を怠らず、建物の安全性と魅力を保つことが、安定した賃貸経営と法的リスクの回避につながります。

相続税評価額にも不利な影響を及ぼす⁉

老朽化した賃貸住宅が長期間空室のまま放置されている場合、相続税評価額にも不利な影響を及ぼす可能性があります。以下にその理由をわかりやすくご説明します。

■ 相続税評価における「貸家建付地」の仕組み

相続税の計算において、賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」として評価され、**一定の減額（借地権割合や借家権割合による評価減）**が適用されます。これは、オーナーが自由に使えない土地であるため、評価額が下がる仕組みです。

■ 空室が続くと「貸家」として認められない可能性

しかし、老朽化が進み、空室が長期間続いている場合、税務署から「実質的に貸していない＝貸家ではない」と判断されることがあります。そうなると、その土地は「貸家建付地」としての評価減が認められず、**更地に近い評価（高額評価）**となってしまうのです。

■ 老朽化物件の放置がもたらす二重の損失

1. 収益性の低下：空室による家賃収入の減少
2. 相続税評価の上昇：評価減が適用されず、相続税負担が増加
このように、老朽化した賃貸住宅を放置することは、収益面でも税務面でも大きなリスクとなります。

■ 対策のポイント

老朽化した賃貸物件の空室リスクや相続税評価の悪化を防ぐためには、定期的なメンテナンスやリノベーションによって稼働率を維持することが重要です。空室が長期化している場合は、建て替えや土地活用を含めた抜本的な見直しも検討すべきです。また、相続対策としては、早めに税理士や不動産の専門家に相談し、評価額や税負担を踏まえた適切な対応を講じることが、安定した資産運用と継承につながります。

アパート経営において、物件の魅力を最大限に引き出すためには、マーケティングに基づいたコンセプト設計や、建物全体のデザイン・間取りの工夫、共用部分の導線設計、そして入居者ニーズに合った設備導入など、プランニングが非常に重要です。
しかし、意外と見落とされがちなのが「外構計画」です。

外構が物件の印象を左右する

せっかく魅力的な建物を建てても、植栽が乏しい外構では、物件全体の印象が弱くなってしまいます。逆に、街に溶け込むような豊かな植栽が施されていれば、建物の魅力が引き立ち、入居希望者の印象も大きく変わります。

夜の姿も重要な評価ポイント

外構計画は植栽だけではありません。夜間のライトアップも、物件の魅力を高める重要な要素です。ファサードやアプローチ、エントランスが美しく照らされていることで、内見者に安心感や高級感を与え、入居決定率の向上につながります。

実際、夜間に物件を見学する入居希望者も少なくなく、夜の印象が契約の決め手になるケースもあります。

外構が入居者の質にも影響する

さらに、外構にこだわった物件は、意識の高い入居者層から評価されやすく、結果としてマナーの良い入居者が集まりやすくなります。これは、長期的に見て健全な賃貸経営につながる大きなメリットです。

外構計画は、単なる装飾ではなく、物件の価値を高め、入居率を左右する戦略的な要素です。建物の第一印象は、外構によって大きく変わり、植栽や照明の工夫によって物件の魅力が引き立ちます。特に夜間のライトアップは、内見者に安心感や高級感を与え、入居決定率の向上にもつながります。また、外構にこだわることで、意識の高い入居者層からの評価も得られやすく、結果としてマナーの良い入居者が集まり、健全な賃貸経営が実現します。建物だけでなく、周囲の空間まで含めたトータルな魅力づくりが、これからの賃貸経営には欠かせません。外構に目を向けることが、競合物件との差別化を図り、安定した満室経営への近道となるのです。