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「そろそろ実家をどうするか」を、切り出せないまま毎年が過ぎていく

お盆に久しぶりに家族がそろうと、実家や土地の話題が出ることがあります。ところが、いざ切り出そうとすると「縁起でもない」と言われそうで、結局その日も話せないまま終わってしまう。そうしたお話を、私どもは毎年この時期に多くうかがいます。

相続の話し合いは、関係者がそろわなければ前に進みません。全国に散らばったご家族が顔を合わせられるお盆は、その数少ない機会のひとつといえます。

結論：「取り分」ではなく「現状の共有」

結論から申し上げます。相続の家族会議で取り組んでいただきたいのは、次の2点です。

• どこに、どのような財産があるのかを家族全員で共有すること
• 不動産について「残す・貸す・売る」の大まかな方向性を確認すること

金額や取り分の結論を1日で出す必要はありません。「現状を共有し、次に話し合う日を決める」だけでも、将来の行き違いはかなり減らせると考えられます。

基本的な考え方

（1）相続税は、一部の資産家だけの話ではなくなっています

国税庁が公表した「令和6年分　相続税の申告事績の概要」によると、亡くなった方のうち相続税の申告が必要だった方の割合（課税割合）は10.4%でした。10人に1人を超え、統計上もっとも高い水準です。

項目	全国（令和6年分）	備考
課税割合	10.4%	前年（9.9%）から上昇
1人当たり課税価格	約1億4,025万円	課税対象となった方の平均
1人当たり相続税額	約1,946万円	同上

地域差も大きく、東京国税局の公表資料では、東京都の課税割合は20.0%（約5人に1人）、神奈川県は15.5%、千葉県は11.3%となっています。地価の高い地域に自宅をお持ちの場合、「うちは関係ない」と考えていた方が対象になることも珍しくありません。

※課税割合は、亡くなった方の総数に対する申告書提出があった方の割合です。実際に相続税がかかるかどうかは、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）や各種特例の適用によって異なります。詳細については税理士等の専門家への確認が必要です。

（2）もめる最大の理由は「不動産は分けられない」こと

相続財産の内訳を金額の割合でみると、次のような構成になっています。

財産の種類	割合	分けやすさ
現金・預貯金など	34.9%	金額で細かく分けられる
土地	30.2%	簡単には分けられない
有価証券	17.8%	比較的分けやすい
家屋・構築物	4.8%	分けられない
その他	12.3%	内容による

土地と家屋を合わせると35.0%。現金・預貯金とほぼ同じ規模を、不動産が占めています。ところが預貯金が1円単位で分けられるのに対し、自宅や貸地は物理的に切り分けられません。「財産の3分の1が、分けにくい形で残る」──これが、相続の話し合いが難しくなる根本的な理由です。

（3）相続対策には「進める順番」があります

相続対策と聞くと、多くの方が「節税」を思い浮かべます。しかし実務の現場でこじれるのは、その手前の「分け方」であることがほとんどです。次の順番で進めることをおすすめしています。

順番	対策	確認すること
①	現状確認	どんな財産が、どこに、いくらあるか
②	分割対策	誰に何を渡すか。不公平にならないか
③	納税対策	納税資金は足りるか。すぐに払えるか
④	節税対策	評価額や税額を適正に抑えられるか

①を飛ばして④から着手すると、「節税はできたが、分けられない財産だけが残った」という結果になりかねません。お盆に取り組んでいただきたいのは、まさに①の現状確認です。

よくあるご相談のケース

ケース1：主な財産が実家だけで、兄弟で分けられない

同居していた長男が実家を相続すると、他の兄弟に渡す財産がほとんど残らない、というご相談です。長男が代償金を用意できるか、売却して分けるのか、方針が決まらないまま何年も経過してしまう例が見られます。

ケース2：先代名義のまま、登記が残っていた

亡くなった祖父の名義のままになっていた土地が見つかり、いざ相続手続きを始めると、相続人が10名以上に膨らんでいた、という例です。世代をまたぐほど関係者が増え、連絡をとること自体が難しくなります。

ケース3：貸している土地（底地）があり、評価も分割も難しい

先代から引き継いだ貸地について、「契約書が見当たらない」
「地代が長年据え置かれている」「更新料の取り決めがはっきりしない」といったご相談です。借地権が設定された土地は、一般の土地とは評価方法や換金性が異なるため、相続前から状況を整理しておくことが特に重要になります。

判断を誤りやすい注意点

• 口約束は残らない：「実家は長男に」と家族で話していても、記録がなければ後から主張が食い違うことがあります。
• 期限があります：相続税の申告・納付は原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。また、遺産分割が長期化した場合、原則として10年を過ぎると特別受益や寄与分を主張できなくなる取扱いが設けられています。
• 「時価」と「相続税評価額」は別物：売れる金額と、税金の計算に使う金額は一致しません。分け方の話し合いでは、どちらの金額を前提にしているかを揃えておく必要があります。
• 登記に関する義務が強化されています：2024年4月から相続登記が義務化され、原則として取得を知った日から3年以内の申請が求められています（正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象）。さらに2026年4月からは、所有者の住所・氏名の変更登記も、変更から2年以内の申請が義務とされました（5万円以下の過料の対象）。
• 駆け込みの「節税購入」には注意が必要です：令和8年度税制改正大綱では、取得から5年以内の貸付用不動産について、通常の取引価額をもとに評価する見直しが示されています（令和9年1月1日以後の相続等から適用予定）。制度の詳細は今後の通達等で確定するため、個別の判断は税理士等への確認が必要です。

具体的な対応方法

ステップ1：書類を集める

• 固定資産税の納税通知書（毎年春に届くもの）
• 登記識別情報（権利証）、登記事項証明書
• 土地の賃貸借契約書、賃貸物件の契約関係書類
• 預貯金の通帳、保険証券の一覧

納税通知書があれば、所有不動産の所在や固定資産税評価額の目安をおおよそ把握できます。まずは家族でこれらの資料を確認し、どのような財産があるのかを整理するところから始めれば十分です。

ステップ2：分け方の選択肢を知っておく

分け方	内容	向いている場面
現物分割	不動産はそのまま特定の相続人が取得	対象の財産が複数ある場合
代償分割	取得した人が他の相続人に金銭を支払う	自宅を残したい場合
換価分割	売却して現金を分ける	公平さを重視する場合
共有	複数人の共有名義にする	当面は売却や分割が難しい場合

共有は一見公平な分け方ですが、売却や建替えの際に全員の同意が必要となる場合があり、意思決定が難しくなることがあります。また相続を重ねると権利関係も複雑になります。そのため、実務ではできる限り避ける方向で検討することが多い方法です。

ステップ3：不動産ならではの解決手段を検討する

話し合いが行き詰まった場合でも、不動産には次のような打ち手があります。

• 売却・買取：市場での売却のほか、収益物件や底地は不動産会社による買取を利用し、現金化を図ることもできます。
• 等価交換・底地と借地権の交換：地主と借地人が権利を交換し、それぞれが完全な所有権の土地を持つ形に整理する方法です。
• 地代の改定・契約条件の整理：契約内容を確認し、地代水準や更新の取り決めを見直します。
• 建替え・活用の見直し：老朽化した建物について、建替えや用途変更で収益性と分けやすさを高める方法です。

いずれも、契約内容とこれまでの経緯によって取り得る選択肢が変わります。まずは事実関係を整理することが出発点になります。

専門家に相談した方がよいケース

次のいずれかに当てはまる場合は、早い段階で専門家にご確認いただくことをおすすめします。

1. 財産の大半が自宅や賃貸物件など不動産に偏っており、分ける現金が少ない

2. 貸地・借地・共有名義など、権利関係が複雑になっている

3. 先代名義のまま登記が残っている、または相続人が把握できていない

4. 相続税がかかりそうだが、納税資金の目処が立っていない

5. 相続人の中に、遠方の方や連絡が取りづらい方がいる

なお、税額の計算や特例の適用可否については税理士等の専門家、遺産分割の法的な効力や争いのある事案については弁護士への確認が必要です。私どもは、不動産の評価・分け方・売却や活用といった実務面から課題整理をサポートいたします。

まとめ

1. 相続税の課税割合は10.4%（令和6年分）。東京都では約5人に1人が対象で、特別な話ではなくなっています。

2. 相続財産の35.0%は土地・家屋。「分けられない財産」が多いことが、話し合いが難航する主因です。

3. 対策は「①現状確認→②分割→③納税→④節税」の順に。節税から始めると、分けられない財産だけが残りかねません。

4. お盆にすべきことは結論を出すことではなく、財産の共有と方向性の確認、そして次に話し合う日を決めることです。

5. 相続登記（2024年4月〜）に加え、住所・氏名の変更登記も2026年4月から義務化されています。名義の確認は早めに行いましょう。

相続は、財産の内容や契約関係、これまでの経緯によって状況が大きく異なります。一般的な考え方をそのまま当てはめられないことも多いため、個別の事情を確認しながら進めることが重要です。ご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。 

「まだ相続は先」と思っている間に、土地評価は静かに上がっています。

2026年分の路線価が公表され、一都三県では主要駅周辺や再開発エリアを中心に、土地評価の上昇が続いていることが確認できます。路線価は相続税・贈与税で土地を評価する際の基準となるため、賃貸マンション・アパート・貸店舗・貸地をお持ちのオーナーにとって、単なる地価ニュースではありません。「相続税の増加」「共有化による揉めごと」「納税資金不足」に直結する重要なサインです。

一都三県の最高路線価に見る2026年の動き

国税庁が公表した都道府県庁所在都市の最高路線価を見ると、東京・さいたま・千葉では大きな上昇が目立ちます。横浜も上昇しており、首都圏の土地価格は「局地的な上昇」から「広い範囲での底上げ」に移っているように見えます。

エリア	最高路線価の所在地	2026年分	前年比	相続対策上の見方
東京都	中央区銀座5丁目 銀座中央通り	53,360千円/㎡	+11.0%	高額不動産の分割・納税対策が急務
埼玉県	大宮駅西口駅前ロータリー	6,660千円/㎡	+12.5%	駅前・再開発エリアの評価上昇に注意
千葉県	千葉駅東口駅前広場	2,690千円/㎡	+8.5%	駅前商業地から周辺住宅地へ波及確認
神奈川県	横浜駅西口バスターミナル前通り	17,600千円/㎡	+2.3%	大型駅周辺は安定上昇、資産組替え検討

路線価上昇が賃貸オーナーに与える3つの影響

第一に、相続税評価額が上がります。路線価は毎年1月1日時点の地価動向を踏まえ、公示価格等の80％程度を目安に定められます。路線価が上昇すれば、土地を中心に相続財産の評価が膨らみ、これまで「相続税はかからない」と考えていたご家庭でも、課税対象となり相続税の申告が必要になるケースもあります。

第二に、納税資金の準備が難しくなります。賃貸不動産は収益を生む一方、現金化には時間がかかります。相続開始後に慌てて売却しようとしても、借家人対応、境界確認、修繕履歴の整理、賃貸借契約書の確認などが必要となり、希望価格で売れないことがあります。

第三に、分割トラブルが起きやすくなります。不動産の評価が高くなるほど、相続人間で「誰が取得するのか」「代償金はいくらか」「共有でよいのか」という問題が大きくなります。特に賃貸アパート1棟、貸地、底地、借地権が絡む不動産は、単純に面積や固定資産税だけで分けることができません。

固定資産税課税明細書と路線価を一緒に見る

相続対策の第一歩は、毎年届く固定資産税課税明細書を確認することです。課税明細書には、土地・建物の価格、課税標準額、軽減額、税額などが記載されています。この課税明細書を正しく読み解くことで、ご自身の不動産がどのように評価され、税額がどの仕組みで決まっているのかを把握できます。

ただし、固定資産税評価額と相続税評価額は同じではありません。固定資産税評価額は固定資産税の計算に使われ、路線価は相続税・贈与税の土地評価に使われます。賃貸オーナーは、固定資産税課税明細書で「所有不動産の一覧」を確認し、路線価で「相続税評価の方向性」を見ることが重要です。

図解：相続対策はこの順番で確認する

① 所有不動産の確認・整理

② 路線価により評価額を確認

③ 分割・納税・節税（活用）を設計

今すぐ確認したいチェックポイント

□ 所有物件ごとに、土地・建物・借地権・底地・共有持分を一覧化しているか

□ 路線価が上がっているエリアの物件について、概算相続税を試算しているか

□ 相続人の誰がどの不動産を引き継ぐのか、家族で大枠を共有しているか

□ 納税資金として、現預金・生命保険・売却候補物件を整理しているか

□ 空室、老朽化、賃料相場との乖離、契約書不備など、評価や売却に影響する問題を把握しているか

【チェックポイント項目数】

チェック項目	相続時の問題	ご提案
0	相続時の問題：大	現状の整理をお薦めいたします。 （相談の際にはご連絡ください）
1～2	相続時の問題：中
3～5	相続時の問題：小	不明な点はお問合せください。

賃貸オーナーにおすすめしたい対策

路線価が上昇している局面では、「何もしないこと」が一番のリスクになる場合があります。対策としては、まず概算相続税の試算を行い、納税資金が足りるかを確認します。次に、収益性の低い不動産や管理負担の大きい不動産について、売却・買換え・建替え・修繕・法人活用などの選択肢を比較します。さらに、遺言や生命保険を活用し、相続人間で不公平感が残らない分け方を設計することも大切です。

特に一都三県の賃貸オーナーは、土地評価の上昇と建築費の高止まりが同時に起きています。「建てれば相続対策になる」という単純な判断ではなく、賃料水準、借入返済、空室リスク、将来の売却可能性まで含めて検討する必要があります。

おわりに：路線価の公表は、相続対策を始めるきっかけです

路線価の上昇は、資産価値が高まっているという良い面がある一方、相続の分割・納税の問題を先送りできないというメッセージでもあります。賃貸経営は、毎月の家賃収入だけでなく、次世代へどのように承継するかまで含めて考える時代です。

□「自分の物件では相続税がどのくらいかかるのか」

□「売却すべき物件と残すべき物件を分けたい」

□「共有名義や貸地・借地があり整理したい」

などのお悩みがございましたら、早めに専門家へご相談ください。課税明細書、賃貸借契約書、固定資産税通知書、路線価をもとに、相続・不動産・土地活用の視点から最適な選択肢を一緒に整理いたします。

ご相談例：概算相続税の試算／不動産の分け方／売却・買換え／貸地・借地の整理／納税資金対策

相続の基本とよくある悩み
相続とは？不動産オーナーが知っておくべき基礎知識

相続とは、亡くなった方の財産を、法律に基づいて家族や親族が引き継ぐことを指します。財産には現金や株式だけでなく、不動産も含まれます。特に不動産は、評価額が高く、分割が難しいため、相続トラブルの原因になりやすい資産です。

■ 不動産オーナーが押さえておくべきポイント

1. 相続税の対象になるかどうか
不動産は相続税の課税対象です。評価額が高い場合、納税資金の確保が課題になります。現金が足りず、やむなく不動産を売却するケースも少なくありません。

2. 名義変更の手続き
相続後は、法務局での登記名義変更（相続登記）が必要です。これを怠ると、将来的に売却や活用ができなくなる可能性があります。

3. 共有名義のリスク
兄弟姉妹など複数人で不動産を相続すると、共有名義になります。意思決定が難しくなり、売却や管理に支障が出ることも。

4. 遺言書の有無
遺言書があるかどうかで、相続の流れは大きく変わります。遺言がない場合は、法定相続人による協議が必要となり、揉める原因にもなります。

相続で揉めないために｜よくあるトラブルとその回避法

相続は、家族の絆を深める機会にもなり得ますが、準備不足や誤解が原因で、深刻なトラブルに発展することも少なくありません。特に不動産が絡む相続では、分割の難しさや評価額の高さが原因で、感情的な対立を生むケースが多く見られます。

■ よくある相続トラブル事例

1. 兄弟間での遺産分割の対立
「実家を誰が相続するか」で揉めてしまい、関係が悪化。数年にわたって話し合いが進まず、空き家状態に。

2. 名義変更の放置による権利トラブル
相続登記をせずに放置した結果、売却や活用ができず、相続人間で責任の所在が不明に。

3. 納税資金不足による不動産売却
相続税が高額になり、現金が足りず、急いで不動産を売却。希望価格で売れず、資産価値を損なう結果に。

4. 借地権・共有名義の複雑化
借地権の相続で契約者が不明になり、借地人とのトラブルに発展。共有名義の不動産は意思決定ができず、管理が困難に。

◆ トラブルを防ぐための回避法

✔ 遺言書の作成
誰が何を相続するかを明確にすることで、争いを未然に防げます。

✔ 生前贈与の活用
相続税対策として有効。計画的に資産を移転することで、納税負担を軽減できます。

✔ 相続登記の早期実施
名義変更を速やかに行うことで、権利関係を明確にし、将来のトラブルを防止。

✔ 専門家への相談
税務・法務・不動産の視点から、総合的な対策を講じることで、安心して相続を進められます。

不動産相続の課題と対策

不動産の相続は、現金や株式の相続とは違い、分割の難しさ・評価の複雑さ・管理の手間など、特有の課題が多く存在します。
「誰が住むのか」「どう分けるのか」「税金はどうするのか」——こうした問題が整理されていないと、家族間のトラブルや資産価値の低下につながることもあります。
さらに、相続税の納税資金が足りずに不動産を急いで売却せざるを得ないケースや、名義変更を怠ったことで権利関係が不明確になるケースも少なくありません。
こうした課題を未然に防ぐためには、事前の準備と専門的な視点による対策が不可欠です。
このセクションでは、不動産相続における代表的な課題と、それに対する具体的な対策方法をご紹介します。

・不動産を相続したけど納税資金が足りない…どうする？

不動産を相続すると、相続税の納税義務が発生します。しかし、相続財産の多くが不動産で占められている場合、現金が足りずに納税できないという問題が起こりがちです。
このような「資産はあるのにお金がない」状態を**“不動産富豪・現金貧乏”**と呼ぶこともあります。
✅ 対策のポイント
不動産の一部売却や活用による納税資金の確保
延納・物納などの制度活用
生前贈与や生命保険の活用による納税準備

・相続した空き家・土地をどう活用する？売却・賃貸・保有の選択肢

相続した不動産が空き家や遊休地だった場合、「どう活用すべきか」で悩む方は少なくありません。
放置すれば固定資産税や管理費がかかる一方で、売却・賃貸・保有のどれが最適かは、立地や将来の計画によって異なります。
✅ 検討すべき選択肢
売却：納税資金や資産整理を目的とする場合に有効
賃貸：収益化を目指すが、管理や修繕の負担も
保有：将来の活用や承継を見据える場合に選択

専門家による収支シミュレーションや市場調査をもとに、最適な判断をサポートします。

・借地権・共有名義・名義変更など複雑な相続問題の解決法

不動産相続では、借地権・共有名義・名義変更の放置といった複雑な問題が絡むことも多く、対応を誤ると将来的に大きなトラブルに発展する可能性があります。
✅ よくある課題と対策
よくある課題と対策：契約者の特定や地主との交渉が必要
共有名義の不動産：売却や活用に全員の同意が必要で、意思決定が難航しやすい
名義変更の未実施：将来の活用や承継を見据える場合に選択

こうした問題は、法務・不動産の専門家と連携して早期に整理することが重要です。

専門家による相続コンサルティング

・相続対策はいつから始めるべき？生前贈与・事業承継のタイミング

相続対策は、「相続が発生してから」では遅すぎることが多くあります。
特に不動産を含む資産の場合、税金・名義・活用方法など複雑な要素が絡むため、早期の準備が不可欠です。
生前贈与や事業承継は、タイミングを誤ると税負担が増えたり、家族間のトラブルにつながることも。
私たちは、オーナー様の資産状況やご家族の構成に合わせて、最適なタイミングと方法をご提案します。

・税務・法務・不動産の専門家が連携するワンストップ支援

相続には、税務・法務・不動産の知識が不可欠です。
しかし、それぞれの専門家に個別に相談するのは手間も時間もかかります。
私たちは、各分野の専門家と連携し、ワンストップで相続対策をサポート。
税理士・司法書士・不動産コンサルタントがチームとなり、一人ひとりの状況に合わせた総合的な支援を行います。
「誰に相談すればいいか分からない」そんな方こそ、まずは私たちにご相談ください。

・相続税対策・資産承継・遺産分割の最適なプランニング

相続税の負担を軽減するには、事前の対策と正確な資産評価が重要です。
また、資産をどのように承継するか、誰が何を相続するかを明確にしておくことで、遺産分割のトラブルを防ぐことができます。
私たちは、資産の種類・評価・ご家族の希望を踏まえ、納得感のある相続プランをご提案。
「資産を守る」だけでなく、「家族の関係も守る」ためのコンサルティングを行っています。

よくあるご質問

Q.実家の相続で兄弟が揉めないためにはどうしたらよいの？
A.実家の相続は、感情が絡みやすく、兄弟間の関係に影響を与えることがあります。
「誰が住むのか」「どう分けるのか」「売却するのか」など、価値観の違いが対立を生む原因に。
✅ 対策のポイント
・遺言書の作成：親の意思を明確にしておくことで、争いを防げます。
・事前の話し合い：相続前に兄弟間で希望や考えを共有しておくことが重要です。
・専門家の仲介：第三者が入ることで、冷静な判断がしやすくなります。

Q.相続税が払えない場合、どうしたらよいの？
A.不動産を相続したものの、現金が足りず相続税が払えない——これはよくある悩みです。
納税資金が確保できないと、延滞税や物納などの手続きが必要になることも。
✅ 対策のポイント
・不動産の一部売却：納税資金を確保するための現実的な方法。
・賃貸による収益化：収益を得ながら納税資金を準備する。
・賃貸による収益化：条件を満たせば、分割納付や不動産での納税も可能です。

Q.相続した不動産を売却する際の注意点は？
A.相続した不動産を売却する際には、税務・法務・市場の3つの視点が必要です。
「すぐ売ればいい」と思っても、登記・評価・税金などの確認が欠かせません。
✅ 注意すべきポイント
・名義変更（相続登記）の完了：登記が済んでいないと売却できません。
・譲渡所得税の確認：売却益に対して課税される可能性があります。
・市場価格の把握：適正価格で売却するためには、査定が重要です。

Q.名義変更を忘れるとどうなる？
A.相続後に名義変更（相続登記）をしないまま放置すると、権利関係が不明確になり、売却や活用ができなくなることがあります。さらに、将来的に相続人が増えることで、手続きが複雑化するリスクも。
✅ 早めの対応が重要
・法務局での登記申請を速やかに行う
・相続人全員の同意が必要になる前に手続きすることで、スムーズな資産管理が可能になります。

Q.相続放棄したい場合の手続きは？
A.相続放棄は、借金などの負債を相続したくない場合に選択される方法です。
ただし、期限や手続きに注意が必要です。
✅ 手続きの流れ
・家庭裁判所に申述書を提出（相続開始から3ヶ月以内）
・放棄すると、最初から相続人でなかったことになる
・他の相続人に負担が移る可能性があるため、事前の相談が重要