相続財産コンサルティング

パワーコンサルティングネットワークスの業務部門のひとつ「相続財産コンサルティング」についてご案内いたします。

財産を相続するにあたって
考えておくべきこと

相続対策は、生前から早めに準備にすることが大切です。

貸地を保有する地主さんの大半は、その収益性の低さ(地代が低額)と、相続税の負担の大きさに悩まされています。この土地を将来の相続に備えて条件整備する、あるいは収益性の高い資産として有効活用する必要があります。
しかし、土地を物納する場合は国が要求する厳密な測量が必要となり、更に貸地となると借地権者の捺印が必要となるなど、多くの書面が必要です。生前からの準備や、それにかかる費用を早めに検討されることをお勧めいたします。

生前対策 解決手順

ご相談〜予測納税額の調査

名寄帳等をもとに土地賃貸借の内容から土地の評価、地代・各種承諾料の収入分析まで、あらゆる項目に付いて調査・整理の上、予測納税額を算定します。

貸地診断書の提出(調査報告までの期間は約1ヵ月)

  • 権利関係の分析・底地権価格の算定・借地権価格の算出・適正地代等の算出。
  • 資産分析・予測納税額をもとにした相続税納付対策の貸地診断書を提出。

将来設計の決定

すべての基礎データから、将来の相続に備えた最良の対策を検討・提案。

生前対策の手順説明 → 各種問題の解決実施 → 問題解決の成功

実務処理業務として貸地の事前物納条件整備・各種交渉業務を代行いたします。

定期診断・貸地管理

貸地の定期的な診断・分析と共に、要望に応じて長期解決案件の管理・対策をいたします。

相続財産コンサルティング

貸地問題解決&貸地の相続処理

貸地の問題に関する疑問や不安、ご相談には、専門顧問団と共に詳細な調査と豊富な知識でお答えいたします。
土地の価格、妥当な地代金額、更新料の金額、賃貸借関係の解消方法、相続税の納付方法、地代供託の解消、境界線の確定、管理状況のチェック、他の財産も含めた総合的な資産状況の調査・分析・診断から実務処理・解決までトータルでサポートいたします。また、借地借家法・定期借地権・定期借家権についての実務的な研究も行っております。

下記のようなお悩みを抱えていらっしゃる場合はお気軽にご相談ください。

  • 更新の時期が近づいている。建替えの要望に応えたくない。
  • 適正水準まで地代を値上げしたい。地代値上げを拒絶されている。
  • 契約書の不備・紛失・更新切れである。
  • 貸地の測量をしておらず、貸地面積がはっきりしない。
  • 借地人同士のトラブルに巻き込まれている。
  • 借地人の相続により継承者(契約者)がはっきりしない。
  • 地代を供託されている。地代を滞納されている。
  • 貸地上の建物が建築違反である。(勝手な増改築をされた)
  • 借地人のいろいろな要望で管理が行き届かない。
  • 相続税を納めるために貸地を整備したい。
  • 相続対策のために事業を見直したい。
  • 収益性を高めたい。(地代収入では割に合わない)
  • 地代の受取り方法や単価がバラバラなので統一したい。
  • 更新料・各種承諾料の交渉に苦慮している。
  • 各種承諾料・更新料等の基準を決めたい。
  • 貸地を売却したい。(現金化したい、他の事業に運用したい)
  • 借地権を買い戻したい。権利割合に応じて等価交換したい。
  • 貸地の管理が大変なので信頼できるところに任せたい。

また、相続発生時には、最適な納税方法を分析・選定し、遺産分割案作成までお手伝いいたします。
相続が発生し、貸地の物納で対処しようとしても、なかなか単純な方法で対処できないのが現状です。貸地物納のための様々な厳しい条件を整備し、収益性の高い資産を守るためにも最良の納税手段を検討・提案いたします。弊社が行う相続税物納における実務範囲は、単に物納に必要な資料を作成収集することではなく、相続税の円滑な納付、有益な資産継承を目的とするもので、以下のような内容を実行いたします。

不動産売却

不動産は高額商品であるため、僅かな売却金額の差でも大きく手取り額が増減します。従って、売却の時期については慎重に検討を重ねる必要があります。
しかし、不動産市場は常に変動しているため、今日計算した売却益が明日も得られる保証が無いことも事実です。

従って、売却を考える場合は、市場の動向を注視することも重要ですが、それ以上に、何のために不動産を売却するのか、不動産を売却した後に何を実現したいのかを売却前に十分に考えることが必要です。

不動産評価の三手法

不動産の「価格」を求めるには、費用性、市場性、収益性の点からアプローチを行います。

値付けにあたっての注意点

アパート等を値付けする場合、値付けの手順の各段階で、次の点に注意が必要です。

不動産の売却時の留意点

不動産の売却にあたっては、なるべく高く売却するために、
 ① 不動産市場について十分理解する
 ② 物件の良い点と悪い点を熟知する
 ③ 良い不動産会社を選ぶ
ことが重要となります。「敵を知り己を知れば百戦殆うからず」、です。

アパート・マンションの売却の場合

投資物件として投資家目線に立った準備が必要です。
 ① 外壁やエントランス等がきれいであること
 ② 満室であること
 ③ 借家人とのコミュニケーションがとれていること
投資家の方々に、「自分が住んでみたい」と思わせる物件であることが必要となります。

値付けについて

収益物件の値付けは、年間収益に空室率を考慮し、固都税等の費用を控除した純収益を利回りで除して求めます。

私たちは、今まで数多くのお客様の売却のお手伝いをさせて頂きましたが、みなさま大なり小なり、売却することについて迷いをお持ちでした。ご自分のお子様同様に不動産を管理してきたお客様は、最後の最後まで売却することに対してためらいを捨てることが出来ませんでした。不動産を売却する理由はお客様によって様々ですが、不動産は生活の基盤となっており、お持ちの資産の中でも大きな割合を占めている場合が多いため、その売却にあたっては広い視野から十分に調査分析し、ご案内させて頂きます。

不動産市場は、景気と同じように良い時期と悪い時期を繰り返します。いつ低迷していた市況が回復するのか、いつバブルが崩壊するのかは、正確に予想することは困難です。しかし、過去の市況の転換時期を調べると、転換時期前には数々の兆候が現れることがわかっています。私たちは、不動産の売買実務に精通し、幅広いネットワークを有するばかりではなく、不動産を財産の一部と考え、資産形成をトータルでサポートさせて頂き、最終的に今ある豊かさを次世代に無事に引き継ぐことができますよう、誠実にご提案させて頂きます。

不動産購入

私たちは、ただ、不動産を探すだけのことはいたしません。
専任委託を受けさせて頂き、税務・法律・経営面での問題が生じないよう総合的なコンサルティングをし、物件をご紹介させて頂きます。もちろん仲介手数料は他社と変わりません。多面的な、調査・分析・診断をもとに、スピーディーに優良物件のご案内をさせて頂きます。

投資物件の具体的なリスク

  1. 賃貸トラブル(不良入居者・契約違反など)
    遠距離物件などは特に入居者の状況を全く知らないケースが多くあります。
    入居契約時はえびす顔・トラブル時には閻魔顔・・・。トラブルで頭を悩ませるケースが多発しています。
  1. 法的リスク(弁護士案件・調停・少額訴訟・裁判など)
    トラブルから訴訟問題に発展した場合、多額の費用と時間と、精神的なエネルギーが必要になります。訴訟の相手は入居者に限らず、売り主・仲介会社・管理会社・近隣など、多岐にわたる可能性があります。
  1. 経済変動リスク(金利の上昇・大不況・不動産相場の下落)
    変動金利を選択した場合、金利の上昇は経理リスクにつながります。(賃料は簡単に上げられないため利回りに影響)
    事情があって売却をする際に逆ザヤになる可能性もあります。
  1. 税務上のリスク(消費税・固定資産税・所得税などの上昇)
    事務所で賃貸使用→うっかり消費税込で契約⇒増税の負担は大家さんに掛かります。消費税など増税の際にはなかなか入居者には転嫁できません。
  1. 修繕・老朽化リスク(新築も登記したら中古、修繕費との戦い)
    原状回復のトラブル(敷金返還)に代表されるように、修繕は頭の痛い問題です。RC造の雨漏りは原因追及が困難なため、先手を打った修繕計画が必要です。
  1. 震災・火災リスク(場合によっては入居者に訴えられるケースも)
    阪神淡路大震災では、大家さんに賠償責任の判決が出たケースもありました。 日本の建築安全神話は崩壊しています。建築基準法改定前の物件は要注意です。
  1. 防犯上のリスク(安心な住宅の提供は所有者の義務です)
    1Fは侵入犯に狙われやすく、女性は敬遠し長期空室で悩まされる事例が多くあります。犯罪をきっかけに、人気物件がある日突然不人気物件に変わってしまうこともあります。
  1. 管理上のリスク(人任せは気が付くととんでもないことに)
    遠方物件を取得したことにより、移動にかかる時間と費用が発生します。また、遠距離物件の売却は相場が不明瞭で損失につながることが多く、任せていた管理会社が倒産し、預けていた敷金が損失されるなどのケースもあります。

建物のリフォーム・リノベーション

老朽化の進行した物件をリノベーションするか、新築にチャレンジするかは、オーナー様にとっても次世代にとっても、大きな人生の分かれ道となります。
弊社は、現状の調査・分析から、資産再生案(リノベーション)と建て替えの両面を検証し、相続対策と収益対策の両面でご提案していきます。

建物の寿命と人の寿命

マンション 人間 症状分析
青少年期 築10年 20歳 青少年時代は身体作りに大事な時期です。
必要な修繕やこまめな管理が大切です。
中年前期 築20年 40歳 不摂生する事による体の衰えや不具合が出始めます。
日頃の管理によって個人差が大きく出ます。
中年期 築25年 50歳 過度な喫煙飲酒や不摂生によって、体がぼろぼろの状態のものもあれば、健康管理により青年に負けない体力を維持しているものもいるといった具合に個人差がはっきりします。
中年後期 築30年 60歳 定年による人生の節目を向かえます。楽しい老後を向かえるか、病院通いをするのかは中年前期の節制次第です。
老年前期 築35年 70歳 体が健康であれば、もう飛んだり跳ねたりはできませんが、ゆっくりと生活すれば快適な人生を送れます。
老年後期 築40年 80歳 人間の場合、これから先は、神の思し召しでしょう。
マンションの場合は、もう一度若さを取り戻す事も可能です。寿命を延ばすことができるわけです。
骨格を変えることは簡単ではありませんが、血管(上下水道の配管)や神経(電気系統)皮膚(外壁内壁)関節(エレベータその他の設備)等を計画的に交換していけば、ヨーロッパのような100年マンションも夢ではありません。

弊社では、先ずは老朽アパート・ビルの再生を探ります。
建物もリノベーションと管理次第ではまだまだ収益をあげられる可能性があるからです。

どうぞお気軽にご相談ください。
03-5468-8808
[受付時間 9:00-18:00]