土地活用コンサルティング

弊社の業務部門のひとつ「土地活用コンサルティング」についてご案内いたします。

土地活用に関する私たちの想い

土地活用は、立地条件や敷地形状によって、アパート・マンション・事務所ビル・商業施設・福祉型活用など様々な方法があります。土地活用は初期投資の割合が非常に大きく、その大半を融資に頼る場合が多く、全額返済までには順調にいっても20年、30年という時間がかかります。

初期投資が大きいということは、最初に失敗するとリカバリーが難しいことを意味します。例えば、飲食店経営であれば、ランニングコストは大きいが、初期費用は建築事業ほどかからない。開店した当初に商売がうまくいかなくても、装飾やメニューを変えたり、サービスクーポンを配ったりと、様々なリカバリーの手段があり、場合によっては傷が浅いうちの撤収もできます。

しかし賃貸経営の場合、建ててしまえば、その建物と一生つきあわなくてはなりません。多くの場合、建てた後には建て直すようなお金は残らず、それどころか、大抵は多額のローンを抱えることになるので、「失敗した」と思っても後から変えることはできません。途中で「やめた」と逃げ出すこともできません。私たちは、必ず調査・分析から始めさせていただきます。そして、オーナー様が直面する【判断】の助けとなるメニューをプレゼンテーションします。オーナー様には、長期に亘る健全な経営をご提案いたします。

土地活用は、オーナー様の人生だけではなく、次世代にまで亘る大きな影響を与えるものです。誠心誠意ご案内いたします。

土地活用成功の流れ

スケジュール管理

ご相談から建設会社の選定・着工~完成・事業の成功までご案内します。

  • 事業主のスケジュールレポート
  • 設計計画書のスケジュール管理(基本計画・デザイン・選定・見積分析)
  • 資金調達のスケジュール管理(金融機関の調査含む)
  • テナント募集スケジュール管理(募集についての調査等)

マーケティング

事業の成功へ向けたマーケティング調査から募集までご案内します。

  • テナント需要動向のリサーチと設計企画への反映
  • 賃料調査、将来性へのご説明
  • 近隣競合物件リサーチ・家賃保証の調査(空室対策)

プランニングオブザーバー

設計内容の検証とコストダウンの検討をいたします。

  • 付加価値の検証とコストバランス調整
  • 資金対策を考慮した適正事業規模の検証
  • 入居者ニーズをしっかりと捉えた基本設計をサポートします

各種契約書のチェックと立会い

各種契約の調整・作成・合意・契約締結までをサポートします。

  • 工事請負契約・追加工事契約のチェック
  • 金銭消費賃借契約(金融機関から資金調達する場合)申込~締結
  • 管理規約作成・仲介管理委託契約
  • テナント賃貸借契約・家賃保証契約などのご説明

建築コスト・施工チェックコンサル

品質と価格、将来性などを考慮した検証をいたします。

  • コスト比較方式・適正建築価格の検証
  • 施工現場の監理・監督、施工現場の抜き打ちチェック

権利調整(立ち退き・近隣対策など)

現状調査・分析・提案まで事業前のサポートをします。

  • 権利調整などがある場合の弁護士との連携・サポート・コンサルタント業務
  • 弊社顧問弁護士・不動産鑑定士と連携した不動産コンサル

総合事業収支マネジメント

資金調達~相続対策を考慮し・収支計算をしっかり検証します。

  • 長期事業シミュレーションの作成・説明
  • 支出項目の整理・確認・チェック
  • 金融機関との折衝(審査、申込み、実行、返済計画)

税務上の各種コンサル

顧問税理士と下記税務に関するコンサルティングを行います。

  • 所得税・法人税・事業税・地方税・消費税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税
  • 確定申告~各種控除、経費のコンサル(償却方法等)や各種税務上の特例の検証

土地活用成功のポイント

スケジュール管理

着工から完成までの工期の目安は、建物の規模や工法によって変わってきます。プレハブメーカーは、建築工期が短いことが特徴で、2、3階建てのアパートなら、4~5ヶ月の工期となります。木造の在来工法の場合、より手間がかかるので、プレハブメーカーに比べプラス1ヶ月はみる必要があります。RC造の場合、一般に工期は「階数プラス3ヶ月」程、更に現地の地盤の性質や外壁の仕上げによって変わってきます。また計画地が、更地ではなく既存建物の解体工事が入る場合は、その解体期間もみておくことや、まだ入居者のいる建物を取り壊して新築する場合は、退去に要する時間も必要となります。

工事の完成を急がせると、あまり良い結果になりません。弊社は、ご相談から意思決定、着工、完成、賃貸経営まで、責任をもった体制でご案内いたします。

事業収支計画の3つのポイントに+α

事業の成否について判断する場合、必ず必要となるのが「基本設計図」と「事業収支計画書」です。「収支シミュレーション」とも言います。賃貸住宅経営の事業収支計画には、基本的に3つのポイントがあります。「総事業費」「収入(賃料)」「返済(金利)」の3つです。これに加え、事業開始後にかかってくるランニングコストについても、あらかじめ見積もっておかねばなりません。弊社では、これを「事業収支計画の3つのポイント+アルファ」と呼んでいます。

土地活用の事例

港区白金「HOKULE'A SHIROGANE」

顧客 : 法人(3代目社長)
所在 : 港区白金
竣工 : 2015年9月
管理 : 滞納保証
経緯 : 既存貸ビルの老朽化に対するソリューションの結果 ⇒ 建替え

渋谷区元代々木町「SARA」

顧客 : 法人(2代目社長)
所在 : 渋谷区元代々木町
竣工 : 2016年3月
管理 : サブリース
経緯 : 既存アパートの老朽化に対するソリューションの結果 ⇒ 建替え

世田谷区上用賀「FORME SETAGAYA」

顧客 : 個人(地主)
所在 : 世田谷区上用賀
竣工 : 2015年11月
管理 : サブリース
経緯 : 自宅兼店舗ビルの老朽化に対するソリューションの結果 ⇒ 建替え

墨田区横川 戸建賃貸住宅

顧客 : 個人
所在 : 墨田区横川
竣工 : 2014年10月
管理 : 滞納保証
経緯 : 自宅と木造賃貸の老朽化による建替え(ペット可賃貸間ション)

平塚市 戸建賃貸住宅

顧客 : 個人
所在 : 平塚市
竣工 : 2014年3月
管理 : サブリース
経緯 : 相続コンサルティングの結果、貸農園に戸建賃貸住宅を建築

川崎市多摩区 福祉施設(保育園)

顧客 : 個人
所在 : 川崎市多摩区
竣工 : 2015年2月
管理 : 集金管理
経緯 : 相続コンサルティングの結果、駐車場に建築

福祉施設(病児保育+小規模多機能)

顧客 : 法人
竣工 : 2017年3月予定
管理 : サブリース
経緯 : 相続コンサルティングの結果、駐車場に建築

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